Il PIANO CASA: la grande occasione di una svolta urbanistica di qualità (le nostre proposte per un’edilizia nuova)

Asolo, la città dai cento orizzonti
Asolo, la città dai cento orizzonti

Vi proponiamo qui di seguito due articoli de “il sole 24ore” che si riferiscono alle norme che dovrebbero essere a breve approvate, che permettono l’ampliamento “automatico” delle abitazioni del 20%, o del 30% (se demolite e completamente ricostruite) e del 35% se demolite e ricostruite con criteri ecocompatibili (vedi l’articolo apparso sul blog il 10 marzo scorso). Il primo articolo contiene un excursus normativo sull’urbanistica (e in particolare sulle agevolazioni concesse negli ultimi anni), fondamentale per capire bene la problematica. Il secondo invece si concentra sulle difficoltà (normative) che il provvedimento in fase di emissione può avere nella pratica dei singoli interventi (il sottotetto di un condominio di chi è?… ad esempio) e nelle competenze tra i vari enti (comuni, Regione, Stato…).

Si fa, nel primo articolo, un excursus sulle tre fasi che hanno caratterizzato la normativa urbanistica del dopoguerra. La prima fase (degli anni della ricostruzione fino agli anni settanta), con le leggi quadro e norme assai scarne che hanno permesso (nel bene e nel male) l’edificazione di semiperiferie e periferie, i quartieri ora “Iacp” (le case popolari), le cooperative edilizie… insomma il boom edilizio. La seconda fase è quella delle ristrutturazioni, con un ruolo più attivo di Regioni e Comuni (piani regolatori, norme di attuazione, piani di recupero, etc.), fino al ruolo questa volta dello Stato, che nel 1998 ha introdotto la detrazione fiscale per le ristrutturazioni prima del 41 e poi del 36%. Infine la terza ultima fase è quella del ruolo delle “compensazioni” e “perequazioni”, nate con finalità di razionalizzazione e funzionalità nell’organizzazione urbana (“ricomporre il territorio”), spostando ad esempio case ed edifici da luoghi adatti a creare opere infrastrutturali (strade, la ferrovia…) per dare cubatura e indennizzi congrui ai proprietari, per costruire ed andare ad abitare in luoghi più confacenti ed urbanisticamente organizzati.

In questi anni questo fine “nobile” si è verificato poco. Le perequazioni sono servite (e servono ancora) per lo più a dar fiato alle scarne e sempre più in difficoltà casse comunali, rimpinguando quei fondi necessari a mandare avanti la macchina locale burocratica, o a fare opere pubbliche (biblioteche, scuole, acquedotti…) che sennò ci sarebbe stata una palese difficoltà a realizzare. E allora la perequazione (la “concessione” di cubatura a privati, imprese e finanziarie) è diventata un ulteriore problema urbanistico, di degrado territoriale (per non parlare delle concessioni edilizie rilasciate, su piani regolatori sovradimensionati, fatte esclusivamente per “far cassa” con gli oneri di urbanizzazione).

Il nuovo PIANO CASA del Governo ha tutte le possibilità, se si vuole, per una trasformazione virtuosa dell’ “abitare”, per tentare di rimediare ai guasti e alle brutture del passato (anche recente).

Per questo, prima di dar seguito ai preannunciati due articoli normativi, facciamo alcune proposte per un’ EDILIZIA DI QUALITA’ che dovrebbe essere inserita chiaramente nel Piano Casa, a prescindere dai semplici ampliamenti o alle demolizioni integrali con ricostruzione.

PROPOSTE

  1. Che, da luogo a luogo, si individuino delle TIPOLOGIE DI ABITAZIONI che siano confacenti al luogo: superare i progetti fatti con lo stampino qua e là indistintamente (condomini che sembrano di plastica, magari con il timpano palladiano in mezzo, il colore ocra o simile, con piazzette davanti insulse, materiali edilizi che dopo 5 anni sono pieni di muffa…). L’architetto tra i più famosi del dopoguerra, Gio Ponti, diceva (e noi pensiamo che aveva ragione) che le abitazioni, anche se con volumi non indifferenti, devono confondersi con il PAESAGGIO, essere un tutt’uno omogeneo (ora la tendenza degli architetti è di far risaltare la “loro opera”, per lasciare un loro segno ai posteri…). Importanti potrebbero essere le massime autorità professionali (degli ingegneri, architetti, geografi, agronomi, storici, geologi… con gli ordini professionali ma anche personaggi autorevoli) nel dare indicazioni “paesaggistiche” precise luogo per luogo, a seconda del peculiare sistema geomorfologico, storico, culturale, dell’organizzazione delle strade, etc. E che almeno ogni intervento abbia un placet di Commissioni Edilizie costituite ad hoc, magari stabilendo tempi rapidissimi, commissioni composte da professionisti con caratteristiche tutte diverse (un ingegnere, un architetto, un geografo-paesaggista, un agronomo, un geologo, un geometra di cantiere, un urbanista…).
  2. Che siano interventi edilizi con tecnologie ANTISISMICHE, con l’eliminazione delle BARRIERE ARCHITETTONICHE, con PARCHEGGI sotterranei; a forte RISPARMIO energetico nei MATERIALI BIOEDILIZI, con almeno il parziale uso di materiali alternativi alla ghiaia, sabbia e argilla; l’uso nei consumi di FONTI RINNOVABILI (pannelli solari, geotermia…), la totale SICUREZZA DEGLI IMPIANTI, la bonifica dell’amianto (là dove ancora c’è), tecnologie che riducano al massimo l’INQUINAMENTO ACUSTICO ed ELETTROMAGNETICO. Insomma “case per abitare e non per speculare”, nel rispetto dell’ambiente e della salute di chi abita gli immobili.
  3. Relativamente al RISPARMIO ENERGETICO delle case da ampliare o da demolire-ricostruire vi invitiamo poi a vedere quanto abbiamo proposto con la possibilità di introduzione di dettagliate norme nel regolamento edilizio (articolo del blog del 19 gennaio scorso), tema questo fondamentale nel nuovo modo di (ri)costruire.
  4. E’ necessario, specie nei centri comunali medio-piccoli (spesso i “più brutti” da un punto di vista architettonico), in particolare nei luoghi centrali (le “piazze”, quasi sempre urbanisticamente “disordinate”), far sì che il Piano Casa (gli ampliamenti volumetrici) possa agevolare nuove forme di “destinazione d’uso”: ad esempio perché non pensare di collocare le banche e tutti gli uffici nei piani superiori, e destinare il piano terra solo a negozi ma anche ad abitazioni? Tentare cioè di riorganizzare, con l’incentivo volumetrico concesso, i centri minori sparsi, dove ogni coerenza urbanistica non è mai stata importante. Non è da escludere la possibilità di rivitalizzare questi luoghi inserendoli nel contesto dei modi di realizzazione dei Centri Commerciali (evitando così che questi ultimi sorgano in zone di campagna, occupando spazio e verde, e svuotando di significato ancor di più i medio-piccoli centri).
  5. Le norme di ampliamento del PIANO CASA potrebbero (dovrebbero) riguardare anche gli EDIFICI PUBBLICI. E’ la grande questione di dar vita (al posto di “Ponti sullo Stretto” e opere faraoniche simili costose e di dubbia utilità) alla possibilità di un boom di MICROREALIZZAZIONI di qualità; mettendo a norma di sicurezza le scuole e le altre strutture pubbliche; con il risparmio energetico, la bioedilizia, l’antisismicità, e tutte le altre indicazioni fin qui riportate (ci cono Comuni virtuosi che chiedono di poter superare il “Patto di Stabilità”, cioè spendere in investimenti di più di quel che ora è loro concesso).

Ci fermiamo qui. E vi proponiamo i due articoli sull’excursus normativo de “il Sole 24ore” di lunedì 16 marzo 2009

Piano casa – GLI STRUMENTI A DISPOSIZIONE

(Il Governo. La grossa partita è il recupero di interi quartieri costruiti negli anni 50 e 60 – Le Regioni. Si moltiplicano fondi e sconti soprattutto per il risparmio energetico)

Incentivi all`edilizia, lo Stato alza la posta

(Il bonus volumetrico in arrivo accelera le ricostruzioni e si inserisce nella rete di norme agevolative locali e centrali – a cura di Silvio Rezzonico Giovanni Tucci)

Non è facile sbrogliare la matassa delle agevolazioni immobiliari.

Accanto a una miriade di piccoli provvedimenti – come per esempio il mini-contributo sul restauro delle meridiane solari:- si collocano norme di portata nazionale, come la detrazione fiscale del 36% sulle ristrutturazioni.

Sulla galassia normativa delle agevolazioni esistenti si va ora ad aggiungere il ventilato provvedimento del Governo Berlusconi.

Un`iniziativa che, aldilà delle addizioni volumetriche agli immobili esistenti, inquadra a meraviglia il problema-chiave di questo periodo: la demolizione e la ricostruzione di interi quartieri di paesi e città, edificati alla meno peggio durante il boom edilizio degli anni 50 e 60. Anche se poi, in concreto, la dimensione e la profondità degli interventi dipenderà dalla durata e dall’esito dell’attuale crisi economica.

Le agevolazioni per la casa, infatti, sono il frutto di una stratificazione normativa iniziata dopo la fine della Seconda guerra mondiale.

Il primo trentennio del Dopoguerra ha spianato la strada alle grandi norme urbanistiche, leggi quadro tutto sommato abbastanza scarne, che hanno comunque consentito l`edificazione dal nulla di semiperiferie, periferie, e hinterland, compresi i quartieri Iacp (a case popolari), spesso su suolo pubblico e talora con il significativo apporto delle cooperative edilizie. Al boom edilizio “legale” si è affiancato quello abusivo, che ha portato in seguito alla più importante e decisiva delle agevolazioni immobiliari: il reiterato condono edilizio.

Con il progressivo decrescere delle nuove costruzioni, la seconda ondata ha coinvolto le ristrutturazioni.

Ma questa volta la regìa è passata a Regioni e Comuni, che attraverso la leva delle leggi quadro regionali e degli strumenti urbanistici comunali (piani regolatori, norme di attuazione, piani di recupero, regolamenti edilizi) hanno gestito caso per caso, con disposizioni ad hoc, e non con norme agevolative generali, le trasformazioni del territorio, compreso il recupero dei centri storici. In questo senso, la miriade di leggi regionali e disposizioni comunali che riguardano aspetti particolari delle ristrutturazioni (per esempio il recupero dei sottotetti, le agevolazioni volumetriche agli agriturismi, il restauro dei borghi antichi, le facilitazioni all`edilizia alberghiera nei luoghi turistici e a quella produttiva nelle città e così via), hanno avuto un impatto assai più limitato.

E’ solo nel 1998 che lo Stato ha ripreso un ruolo decisivo nel facilitare le ristrutturazioni, con l’unico strumento che gli era stato lasciato, essendo escluso dalla programmazione del territorio: l’ormai nota detrazione fiscale dei 36% sui lavori di ristrutturazione.

La terza ondata, quella in corso, rimette in discussione le norme base dell’urbanistica. La perequazione e la compensazione, che tardano a farsi strada`nelle leggi nazionali ma si stanno affermando in quelle regionali, mettono in crisi tutto il passato, chi dice per una maggiore equità nei diritti di tutti (alcuni beneficati e altri meno dalla programmazione urbanistica comunale), chi dice per trovare un escamotage per cementificare ancora, facendo affluire nuove risorse nelle esauste casse comunali.

Contemporaneamente viene posto l`accento sulla qualità edilizia: prestazioni energetiche, uso di fonti rinnovabili, sicurezza degli impianti, bonifica dell’amianto, lotta all’inquinamento acustico ed elettromagnetico, fino alla bioedilizia che guarda anche alle prestazioni ecosostenibili dei materiali, nel rispetto dell`ambiente e della salute di chi abita gli immobili.

Qui le distinzioni tra opere edili di nuova costruzione e ristrutturazioni vanno ammorbidendosi: i criteri sono gli stessi, anche se un po’ meno rigidi o dilazionati nel tempo per gli immobili esistenti.

E qui si apre anche un confronto-scontro tra Stato ed enti locali, che stanno legiferando in contemporanea in modo contraddittorio su identiche materie, magari applicando in modo diverso e parziale le stesse direttive europee, senza che al cittadino sia possibile capire a che santo (o meglio, a che norma) votarsi.

IL VERO NODO E’ L’INTRECCIO DELLE NORME

(il “Sole 24ore del 16 marzo 2009)

(Le procedure. Tra Dia, silenzi assensi e possibili conflitti tra le amministrazioni – di Guglielmo Saporito)

Stato e Regioni preparano nuove regole che consentano interventi edilizi rapidi e miglioramenti alle costruzioni. Al momento, però, il quadro normativo è ancora in piena evoluzione. E alla fine potrebbe risultare molto disomogeneo per la sovrapposizione di norme nazionali, regionali e comunali.

L’interesse per le misure in discussione, comunque, è già altissimo. E, nell’attesa che le nuove regole entrino in vigore, privati, imprenditori, tecnici e uffici comunali possono cominciare a raccogliere dati che risulteranno utili in sede applicativa.

I proprietari di immobili in condominio, ad esempio, dovranno rileggere il rogito di acquisto, accertando se vi sia un unico proprietario del sottotetto o se l’ultimo livello sia a tutti comune. L’ampliamento potrebbe anche avvenire su area esterna comune a tutti, ad esempio realizzando un’ulteriore unità immobiliare nel giardino condominiale, accorpando i benefici del 20% che spettano ai singoli proprietari.

Il consenso dei condomini ad un innalzamento del fabbricato potrebbe anche essere ottenuto in cambio di un miglioramento di tutte le strutture del palazzo, adeguandole da un punto di vista statico o di resa energetica.

Più facile è la decisione per chi ha case singole, poiché l`incremento non esige il consenso del vicino, scaturendo da una maggiore elasticità delle norme vigenti.   Sui tecnici graveranno compiti, rilevanti, perché sarà necessario calcolare il costo sia dell’operazione di ampliamento, sia delle necessarie opere di adeguamento statico e di sicurezza, con riferimento all’epoca di intervento e non a quella di costruzione dell’edificio. Calcoli e valutazioni dovranno poi essere accettati sia dai committenti privati (i proprietari), sia dalle amministrazioni, sottolineando che le opere potranno beneficiare di procedure abbreviate (silenzi, Dia) ma in tal caso aumenteranno le responsabilità del professionista.

A livello normativo, non è difficile prevedere un conflitto tra il meccanismo del bonus di superfici e le norme che condizionano sotto più aspetti le attività edilizie: dall’uso di energie rinnovabili, agli impianti, dalle strutture portanti (articolo 29 della legge 14/2009), alle norme sulle barriere architettoniche e sui requisiti acustici.

A loro volta, i Comuni dovranno adeguarsi agli incrementi di superifici e volumi, ma potranno imporre standard urbanistici onerosi, sotto forma di contributi di concessione o di aree destinate a parcheggio da reperire. La maggior parte degli interventi minori dovrà poi essere filtrato nelle assemblee condominiali, coinvolgendo spesso anche i proprietari confinanti, qualora sorgano problemi di distanze o di vedute panoramiche impedite da nuove costruzioni.

È anche vero che le esperienze non mancano, specialmente in quelle Regíoniche hanno applicato intensamente le norme sull`utilizzazione dei sottotetti (Lombardia, legge regionale 20/2005; Emilia Rmagna, legge 11./1998; Piemonte, 21/1998; Veneto, 12/1999; Liguria, 24/2001).

In questo caso, ai vantaggi dell’esperienza si contrappongono tuttavia le nuove classificazioni sismiche, che impongono valutazioni approfondite sia sulle parti nuove che su quelle preesistenti.

Tutti questi problemi si diluiscono quando si opera su scala piu vasta: infatti, i benefici suggeriti dal legislatore statale diventano consistenti qualora si intervenga su interi manufatti in degrado o quando sia possibile intervenire su caserme, scuole, colonie, aree produttive, scali ferroviari in disuso, complessi demaniali. Tutti questi luoghi lievitano immediatamente di valore e, liberi da problemi condominali, possono avviarsi a una ristrutturazione che può beneficare di aumenti di superficie fino al 35 per cento. E non è tutto, perché il vantaggio quantitativo si cumulerà – per gli interventi di più ampio respiro – con una maggiore autonomia dei privati rispetto ai Comuni.

Fino a oggi gli enti locali esigevano, con finalità perequative, la cessione di aree o volumi in occasione di ristrutturazioni urbanistiche. Ora che lo Stato garantisce premi assoluti di volumetria, da calcolare sull’esistente, si preclude agli enti locali la possibilità di esigere quote edificatorie. Più che da una forma di sanatoria indiretta (impedita da norme tecniche e da liti condominiali), dannose conseguenze potrebbero quindi derivare da una cristallizzazione dei tessuti urbanistici esistenti a causa del loro consolidarsi in strutture premiate dall`incremento di volumetria o di superficie.

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